董藩 北京师范大学政府管理学院教授、房地产研究中心主任，土地资源管理专业和政府经济管理专业博士生导师，兼任民革中央委员、建设部专家委员会委员、房地产投资理财规划设计院院长及北京大学、清华大学、上海交通大学、厦门大学等多所大学EMBA或EDP项目兼职教授。

在房地产领域，董藩是公认的对国家决策和社会舆论具有重要影响的人物，曾被评为"年度中国争议人物" "中国房地产年度人物" "中国房地产年度思想贡献人物" "中国地产网络红人"等。

董藩个人业绩和学术观点被美国之音、美国之音电视台、美国《世界日报》《华尔街日报》、新加坡《联合早报》、新华社、中央电视台等媒体广泛传播。

推动房价上涨的因素有哪些？这些因素的合力比过去更大吗？

社会老龄化会导致房价下跌吗？交通、医疗、教育的资源困境如何破解？

"年度中国争议人物" "中国房地产年度人物" "中国房地产年度思想贡献人物" "中国地产网络红人"北京师范大学董藩教授揭示中国的房地产市场本质与运作机制。本书体系完整，内容系统，深入浅出，让读者一本书看透中国房市。

用铅笔作水彩画

多年前曾听一位美籍朋友讲起，美国社会政治环境之于中国最大的不同，不在于政体、所有制结构，而在于普通民众的想法：尽管经常对其他国家的政治环境指手画脚，但美国实际上才是世界上“精英治国”的愚民政治运作最为成功的国家，占社会约10%的阶层控制着全国80%以上的社会资源，以他们出类拔萃的头脑和远见卓识维持国家机器的运转；普通老百姓的任务，则是用选票把这些人送进国会。多数民众并不关心政治，也懒得关心，他们只是机械式地作为“理性经济人”将选票投给提出最诱人福利条件和宣传口号的那帮聪明鬼。从经济学的意义上讲，这种政治形态发挥了人力资本的比较优势——把最适合的人安排在最适合的岗位上，从而提高了整个行政系统的运转效率，也降低了过程中的交易成本。而在中国，1000个中国人心中就有1000套治国方略，从企业白领到出租车司机，从游商小贩到在校学生，你几乎随便挑出一个来都能把中国的社会问题分析得头头是道，而谈及治理对策则更是滔滔不绝。开个玩笑，中国的社会治理不如美国，其原因在于“我们的精英不如人家的精英，而我们的百姓却比人家的聪明”。

理性地讲，精英决策的正确性是建立在人类自利本性与“资源有限，欲望无限”的经济学根本前提基础上的；而“广场政治”式的“民意”治国早就被证明是低效甚至无效的。一窝蜂式的七嘴八舌永远无法解决问题，更何况我们的民众不是提意见，而是要求必须照做。这样的社会特色使得在中国谈论任何公共话题都会变得尤其困难：一是你根本无法迎合不同阶层、不同地域、不同民族、不同文化程度的老百姓的立场，二是你很难把一些符合科学规律、社会整体长远利益，却会在短期伤及部分群体利益的见解说透。对于政府中的精英阶层而言，他们一方面需要讨好民众、维系权威；另一方面则必须采用正确的、但时常是难以跟老百姓说明白的政策。政府不跟公众解释，媒体和公知们便会抬出“公众参与”“政府透明度”的长篇大论口诛笔伐，然而解释得过多，则会严重降低行政效率，最后承担这种交易成本的还是普罗大众。这一问题国外有之，而中国更甚，有时想想，做学问难，但当官真是更难。

然而，政府和学者毕竟是不同的，政府接受公众质询是宪法赋予的义务；学者的准则应是站在无偏颇的立场，揭示和解释客观事实。当大家都在叫嚷、憧憬着公平、发达、自由的学术环境时，一旦某种观点触及自身的利益，又马上会换上一副嘴脸恶语相向；在网络媒体横行的今天，大字报、戴高帽、游街示众这些批斗的把戏已经比不上在天涯、猫扑、人人或者豆瓣上发一个帖子。于是，业界的多数朋友选择了“闷声发大财”，宁可选择什么都不做，也不想“做错”。照这样下去，学界的生态环境逐渐变得跟官场一样，不是万马齐喑就是同声一气，真不知是谁的悲哀。

就我个人的理解来说，学者的研究成果不是公共产品，更不是慈善产品，并不需要符合谁的胃口，也不需要向公众解释清楚；向公众普及知识是学者的贡献而非义务。这就引发了一个问题，作为一个财经问题的研究者，我最重要的目标究竟是辅助精英决策，还是启发大众思考，因为二者都不是我的义务，完全取决于自己的好恶。就像曾经成功预测次贷危机的纽约大学经济学教授鲁里埃尔·鲁比尼所说：“我在2007年就警告过银行业，可是大家都被繁荣冲昏了头脑，那时我就知道，该来的迟早会来。”

于是又回到我写作本文的目的。实际上，催动我下笔的，只是我的良知与倔强，同时也有作为老师的那种已沁入骨髓的传道、解惑的欲望。和许多商业性很强的畅销书作者相比，我的身份是高校教师，没什么曲折精彩的花边，更没有显赫昭彰的背景，既从未指望靠写书挣钱，也不关心能提高多少知名度。换句话说，我所书所想的是我对一些经济问题的思考和预测，如果读者不认同，也不会对读者的生活带来什么实质性的影响，这是我想着重强调的。就拿我所擅长的房地产领域研究来说，中国每年房子成交量几万亿元，如果说房价是我们一两个学者靠一张嘴就能炒起来的，那可真是抬举我们了。

还是那句话，真理不辩不明，我想做并且能做的，仅是给大家展示一些真相，启发大家思考讨论。见义不为从来就不是我的个性，有些问题该提但别人不提，我还是要提出来。因为我坚信：不做比做错更可恶，这个社会还是需要一些人站出来说真话的。就像2008年市场低谷期我在不同场合劝人赶紧买房子，而一些居心不良的人却不断鼓吹房价崩盘、腰斩的论调。我只是基于自己的市场经验和经济数据做出了预测，听我的话的人可以说受了大益；讽刺的是，劝阻人们买房的家伙们倒被奉为“人民的经济学家”，着实令人啼笑皆非。

抛开社会上对其他各领域学者言论的无端指责不提，仅就我个人研究的领域来看，造成业内许多朋友不敢说、不想说、不能说真话的根本原因在于财富观的分歧。这个分歧大致包含三个方面，原谅我此处用大白话概括一下：一是“没钱的人”认为“有钱的人”站着说话不腰疼；二是“没钱的人”认为“有钱的人”在维护自己的利益；三是“有钱的人”告诉“没钱的人”怎么赚钱、鼓励他们赚钱被认为是露骨的炫耀。于是，“没钱的人”与“有钱的人”彻底对立起来，实际上谁也不知道“没钱的人”与“有钱的人”如何界定。在我接触过的人中，绝大多数会认为自己是“没钱的”，但是对“有钱人”的憎恶却在社会生根发芽并不断蔓延。

其实，站在一个公允的角度看，上述这种对立其实根本就没有必要，大家都在犯着同样一个错误：谁都不恨钱，谁都想有钱，但是谁都嫉妒比自己更有钱的，人性使然，没有办法。可笑的是，没几个人认为自己有钱，大家都在向更有钱的目标迈进，于是，大家都在向着自己憎恶的人努力迈进。那么，明知道这样是荒谬可笑的，为什么还要生这份儿闲气？换个角度看看，就算解决不了眼前的困难，那么令自己平和一些，也是难能可贵了，这就是我谈财富观教育问题的出发点。

摆正了这样的目标后，下面就是写作的问题了。当初出版社找到我，希望我能够以轻松、简单的形式谈谈对一些问题的看法，既需要让读者看得懂，把道理说明白，也不能以报纸、杂志的水平搪塞读者，着实令我头疼了一阵。因为可读性和学术性往往是成反比的，对于我所面对的各行各业的读者而言，用数据、事实和经济学理论去论证一个观点一定不如开门见山地用通俗易懂的话告诉别人我是怎么想的效果好。习惯了论文专著的条条框框，说多了繁复晦奥的业内行话，用直白的语言描述严肃的问题于我几乎是用铅笔创作水彩画，着实不是我的专长。好在喜欢直言，痛恨模棱两可、拐弯儿抹角的我，近年来在让许多娱乐大众的媒体过足了瘾的同时，也令我更能心平气和、谈笑风生地阐述我热爱并且尊重的研究领域的严肃问题，鼓励大家多多创造财富。

或许是想让更多人更好地理解自己观点的缘故，电光火石之间我已做好了选择：我一直期望的是一种无所设定、没有边界、抛却世俗的正误观念的讨论，然而以往却难觅这样的机会。与其挣扎于如何避免不必要的争执和如何探讨严肃问题的两难选择之间，不如就把这篇文章的写作当作一次发牢骚、说看法、谈心得的过程。和多数文章开篇总会大谈特谈奉献、信念、梦想不同，我想反其道而行之，先从最入世、最基础和人类最浅层次对于物质的需求谈起，不涉及什么“主义”和“信仰”，如游弋于沧海，隔空对弈，慢慢地分享自己的体会。

用铅笔画的水彩画，读者只需品析它的线条框架，无须在色彩、血肉上过分较真儿。我已经告诉你这是铅笔画的，想一想就得了，对于我就够了，认真你就输了。

第一章 也谈国民的财富观教育

003 作为添头的开头

006 财富观决定了一个社会的发展轨迹

008 财富观影响着人一生的命运

014 且看我们国家的财富观念

017 国民财富观教育的缺失与偏颇

021 财富观教育之我见

022 应将鼓励学生致富摆在教育的台面上

025 高学历者的贫穷是对教育资源的严重浪费

027 健康财富观的几个重要方面

第二章 北京房价能否涨到80万元/平方米？

——谈谈中国房价持续上涨的逻辑

031 随口而出的数据并非信口雌黄的结论

032 涨到9万元每平方米和80万元每平方米，并不需要很高的年均涨幅

035 推动房价上升的因素仍大量存在，其合力比过去更强大

042 保持未来的高增长局面主要靠货币推动

044 房价可以脱离国际市场和全国市场独立形成

046 北京注定是房地产市场中的一个特例

048 附录1 房价会80万元每平方米吗？

第三章 “城市病”的治理药方

053 “北漂”的伤痛

056 什么是“城市病”？

058 大城市为什么会出现“城市病”？

064 “城市病”的治理药方

065 地铁如何才能不再拥挤？

069 北京城市交通规划的问题何在？

071 看病难为什么仍然挡不住拥挤的人流？

075 以教育资源的合理分配疏导人口

078 解决教育的“城市病”需要对症下药

079 发展中小城市与改善中心城市环境 并行不悖

083 拉美国家的“城市病”应引以为戒

088 调控，“有形政府之手”还是“无形市场之手”？

091 附录2 地铁票价该怎么涨？

第四章 为啥有些行业超有钱？

——金融、地产业及政府平台背后的货币运行

099 为什么地产业容纳了最多货币？

101 货币、信用货币与货币运行

103 金融与货币创造

105 地产业与融资

106 政府平台与政府负债

108 信用货币的创造

110 信用货币的创造

111 货币政策目标的“不可能三角”

113 货币与产业的关系

114 “高富帅”行业的生产要素与企业家精神

116 中国货币供应量

118 中国社会融资总规模

121 中国货币的三大来源

123 货币增长快于经济增长不一定就是货币超发

126 超发货币可能引起的通货膨胀

附录3 津巴布韦的恶性通胀

第五章 房地产投资与政府负债

135 地产业的规模究竟有多大？

137 房地产吸纳了多少货币？

138 政府平台与政府举债

139 政府性债务吸纳了多少货币？

144 货币通过金融业进入地产业和政府平台

147 后4万亿时代来临

附录4 因债务危机而破产的底特律

第六章 改善类住房需求樊篱破解及未来发展趋势

159 房地产增量市场的“三驾马车”

164 改善类住房需求的“前世今生”

167 改善类住房需求的影响因素

170 改善类住房需求的现在与樊篱

172 改善类住房需求释放的限制性政策沿革

181 改善类产品将迎来更大发展空间

184 受政策限制，改善类住房的供应逐渐下滑

187 改善类住房市场需求逐年增加

188 资源日渐稀缺，高端项目保值增值特征明显

196 关键政策仍有待进一步放宽

201 推动改善类住房的有效供给

第七章 土地财政：从哪来，到哪去？

207 何为土地财政

208 土地财政源起何故

212 地方债务与土地财政难舍难分

224 土地财政并非中国专利

227 “卖地财政”蕴含巨大风险

230 中国可以效仿国外征收物业税吗？

239 隐藏在卖地财政冰山下的问题本质