1.两会声音：商业地产库存大，应尽快推出REITs；建议制定REITs制度。

2.REITs作为房地产行业变革的下一个机遇、投资者投资新渠道，近几年成为房地产市场以及资本市场热点。

3.中国正在落地发起中国版REITs，REITs成为资产证券化最热产品类别。无论对于从业者还是大众投资者，本书对了解房地产投资信托领域都是最值得推荐的一本书。

4.本书为一部投资实战指南，读懂本书，通过投资REITs，你可拥有北京东方广场、北京华联、华贸中心等优质商业物业的份额，并不断分享其租金分红和物业增值收益。

5.强大的推荐专家团队，以及中国REITs联盟秘书长王刚领衔的最专业的翻译团队，保证了图书最优品质与权威影响力。全联房地产商会创会会长聂梅生作序推荐。香港交易所首席中国经济学家、中国银行业协会首席经济学家巴曙松、亚太房地产协会CEO彼得?弗沃（Peter Verwer）强力推荐。范岳（易方达基金管理有限公司副总裁）、叶天放（清华启迪控股高级副总裁、启迪金控集团CEO）、穆罕默德?萨利?马利坎（第二次机会房地产公司创始人、总裁）等业内大佬联袂推荐。

6.深度访谈6只新加坡REITs的首席执行官，全方位立体解析REITs的由来及运营实践，帮助大众投资者深入了解理财标的——REITs。

推荐序/ III

致 谢/ XI

前 言/ XIII

第一章　REITs概览 /3

REITs是什么 /5

新加坡REITs监管政策 /8

REITs的结构 /9

REITs是如何被管理的 /11

REITs如何实现增长 /13

新加坡REITs周期：我们现在处在什么阶段 /17

第二章　REITs与其他收益型投资机会的对比 /25

不动产投资 /27

高股息股票 /30

债券 /32

永久债券 /34

商业信托 /35

第三章　感觉与现实 /39

第四章　REITs的不同类型 /57

零售业REITs /59

酒店业REITs /72

写字楼REITs /82

医疗保健业REITs /91

工业REITs /94

跨境REITs /99

第五章　REITs的健康程度 /101

如何阅读财务报表 /103

资产负债表和融资策略/109

未来绩效 /115

第六章　REITs的价值 /121

为REITs估值 /123

管理的价值 /132

第七章　建立强大的REITs投资组合 /135

REITs投资：慢且稳 /137

风险与挑战 /140

最好的日子还在前方 /142

第八章　动荡利率环境中的REITs /145

近期利率和远期利率 /148

REITs 的估值和债券的收益 /149

挑选“利率免疫”的REITs /150

结语 /153

对新加坡REITs首席执行官的访谈 /155

访谈一　凯德商务产业信托 /157

访谈二　城市酒店信托 /163

访谈三　先锋医疗产业信托 /169

访谈四　力宝印尼商场信托 /181

访谈五　最善房地产信托 /189

访谈六　凯德商用新加坡信托 /199

附录 /209

附录一　新加坡上市REITs列表 /211

附录二　词汇表 /213

附录三　北京华联商业信托成功赴新加坡上市 /216

译后记 /219

作者简介：

博比•加雅拉曼（Bobby Jayaraman），私人投资公司——Frunze的创始人，在REITs投资领域有近10年的投资经验。 同时，他也是新加坡上市公司——第二次机会房地产公司（Second Chance Properties Ltd.）的董事会成员。他拥有欧洲工商管理学院（INSEAD）的工商管理硕士学位，曾就职于渣打银行、麦肯锡公司和科尔尼管理咨询公司。

译者简介：

王刚，睿信投资（TrustWise Investment）总裁、副董事长，中国REITs联盟秘书长，中国房地产业协会金融专业委员会副秘书长，清华校友总会房地产行业协会常务副秘书长。睿信投资专注于商业地产基金和REITs，是睿信-皇庭商业并购基金联合发起人和管理人。

曾获得清华大学经济管理学院与麻省理工学院斯隆商学院联合授予的国际工商管理硕士学位；同时，拥有注册房地产估价师（CIREA）、国际注册商业房地产投资师（CCIM）等专业资格。译著有《商业房地产投资手册》（中信出版社，2014年）。

吴小兵，睿茨资本（REITs Capital）董事、总经理，房地产和融资租赁资深经理人，曾于美国、中国、新加坡和泰国等地工作，有20年从业经验。曾任职GE Capital等3家世界500强企业，拥有开拓新兴市场并建立融资租赁平台的业绩。

第七章  建立强大的REITs投资组合

凯德商用新加坡信托首次推出已经过去近10年，新加坡REITs市场现在可以被认为是相当完善地建立起来了。然而，REITs距离成为投资者投资组合的基石，仍然有相当长的一段路要走。即使是凯德商用新加坡信托这样目前最大的REIT，也只有约13 000位份额持有人（截至2012年2月20日），而吉宝集团则有超过3万位股东。但是，即使是小型REITs，其份额持有人中也有大量的境外机构投资者，如大型共同基金和养老基金等。

外国投资者看到了这些投资中的价值，但许多新加坡人还没有意识到REITs创造财富的能力。尽管所拥有的资产属于最稳定的创收资产行列，但新加坡REITs仍继续以该地区无风险利率的最高溢价在进行REITs交易，如图7-1所示。

REITs投资：慢且稳

随着时间的推移，强大而多元化的REITs投资组合将提供一个卓越的被动收入来源，创造出惊人的财富。尽管有投资者认为，必须有充足的资金才能够获得REITs的红利，但这并不是真的。与其通过投机于一只自己知之甚少的股票来快速积累资本（大多数时候结果恰恰相反），投资者还不如从REITs的小型投资开始，然后将获得的红利进行再投资。REITs投资的策略是慢且稳。

当你继续投资时，可以试着了解更多关于旗下资产、房地产周期、融资等本书所涵盖的其他不同主题，从而真正了解你的REITs投资。关注新加坡及其他地区的商业交易，可以加深你对于估值的认识。注意不同市场周期的债务再融资成本。随着时间的推移，这些额外的努力将让你成为更聪明的投资者，使你能够利用市场的波动，以优惠的价格购买REITs。它也会在市场低迷期时给你信心，继续持有你的REITs。

正如本书一再强调的，REITs最大的优势就是其业务的透明性和信息的公开性。如果投资股票买卖，比如说汽车微控制器、阿拉斯加鳕鱼或稀土矿，你会发现与业内人士相比，建立起足够的相关知识虽然并非不可能，但却是很难做到的。你将不得不费力地阅读晦涩的行业杂志、参加行业会议，与业内人士交谈——所需要付出的努力已经超出了普通兼职投资者的范围。

与此相反，REITs投资的所有专业知识都极易获得。商业地产交易、资本化率、融资成本、建设成本、土地竞标、消费趋势、旅游数据、未来供给以及许多其他与房地产相关的信息对于任何对此感兴趣的人都是开放的，你所要做的只是看看新闻、跑跑腿。这让你处在与任何一个成熟老练的投资者都平等的竞争环境中。

我们已经详细讨论过，投资者应在投资前了解REITs的不同方面。下面总结一下强大的REITs应具有的特点，当然，我们应该能够意识到，没有任何单一的REITs能符合所有的特点。

1．优质资产

这里的优质资产并非指顶级资产，而是指具有较强盈利能力的资产。换言之，这些资产凭借自己的区位、声誉、良好的供需平衡、环境氛围等因素，在不同的经济周期中都有能力吸引租户，从而保持高出租率和租金的健康成长。这是最重要的，也是最容易被投资者忽视的标准。

2．强有力的价值创造

一只强大的REIT，通过增加其现有物业的价值和收购其他优质资产为其份额持有人创造价值。随着时间的推移，这种价值创造反映在净物业收入、单位份额派息、物业估值及份额价格周而复始的上升之中。

3．照顾份额持有人的利益

管理层有增加单位份额派息的业绩记录，而不是仅仅增加其资产规模。只有在能为份额持有人创造可观价值的时候才会募集股权。如果近期没有很好的收购机会和债务再融资需求，物业销售的现金收入将与份额持有人分享。

4．审慎的财务管理

财务杠杆率与其资产的现金产生能力保持一致，让REITs保有众多的融资渠道，并能够证明在信贷紧缩时期以合理的成本融资的能力。始终以负责任的方式提前进行债务再融资。

5．增进收益的收购业绩

管理层精通业务，长于以有吸引力的价格而不是市场价格收购资产。如果以市场价格购买资产，则REITs应表现出通过执行良好的物业提升计划增加收益的能力。

6．个人利害

管理层在REITs中有足够的个人投资，这可以使他们能够像份额持有人一样行事。

以上特点对于那些寻找良好收益和风险极小化的保守REITs投资者最有吸引力。有更多经验、更为激进的REITs投资者，可能会想要抓住那些因为某些原因而历史表现不佳、现在似乎有更加光明未来的REITs。早期表现不佳可能由于多种因素，如国家的具体问题、汇率变动不利、无力的REITs管理、特定行业暂时供大于求或低劣的融资策略。在我看来，新加坡REITs市场，并不像它的股票市场那样高效率，能在公司财富变动时立即调整价格。这就产生了很好的买入机会，聪明的投资者如果做足功课就可以发现那些即将迎来春天的REITs。

风险与挑战

这本书的重点是帮助我们了解REITs的方方面面，以区分出优质REITs和平庸REITs。然而，与任何其他投资相似，REITs整个资产类别，包括最佳的REITs在内，都无法避免几种风险的影响。2008年至2009年的金融危机暴露了REITs模型的一些重大缺陷，这是一个投资者和业内人士都迫切需要的警醒。REITs遭受重创，但它们还是很快设法恢复，没有留下太多的永久性创伤。于是，问题来了：最坏的情况是不是已经发生过了？REITs还会栽什么大跟头？

我不知道答案，但作为REITs的投资者，我对此一直保持警惕。以下是我对REITs几个基本风险的猜测，但这并不是说，我认为以下这些情况有任何发生的理由：

1．长期结构性供大于求

如前所述，新加坡的土地由政府控制。迄今为止，在释放商业地产用地上，新加坡政府一直谨慎行事，使供需平衡得以保持。以往曾经出现过供需失衡的情况，比如20世纪80年代初期酒店的过剩，但平衡恢复得相当快。我们不能假定这种情况会贯彻始终。住宅领域（公寓和组屋）在1998年至2005年期间就遭受过严重供应过剩和需求不振的组合打击。如果商业地产的任何领域发生类似的长期低迷，相关REITs的资产将大幅减值，份额将遭到抛售。

2．需求疲软和高利率

正如我们将详细在下一章中讨论的那样，最好的REITs将继续在不同种类的利率环境中进行。然而，我们也曾经历过短暂的特殊情况，需要运用高利率来捍卫货币从而导致需求疲软和经济衰退。例如，在亚洲1998年金融危机期间，平均3个月新加坡银行间同业拆借利率从1998年1月至1998年7月为6％，同期一年期定期存款利率平均为5.3％。假如那段时间新加坡存在REITs的话，它们的价格一定会急剧下跌，收益放大。总之，流动性稀缺、高利率和需求疲软如果长时间持续，会对REITs（和几乎所有其他投资）造成严重破坏。

3．公司治理的惨败

正如我们在本书中所了解到的，新加坡的REITs管理模式，是由外部第三方专业机构来管理的，它们收取的管理费很大程度上是按资产管理规模计算的，而所谓的第三方机构却都是发起人拥有的。尽管存在利益冲突，但到目前为止大多数REITs管理方的表现是负责的，为REITs份额持有人提供了良好的长期回报，仅有个别的例外。然而，如果投资者开始看到很多REITs利用这一管理模式榨取份额持有人的利益，他们可能会彻底摒弃整个资产类别。这将会是一个悲惨的结局，但如果当前的管理模式维持不变，发生的可能性依然存在。

最好的日子还在前方

可以预计，未来还会有更多REITs被推出，因为新加坡许多上市和私营公司的资产负债表显示其持有物业。REITs结构给发起人提供了具有吸引力的解决方案，尤其是当REITs处于溢价交易之时。

在REITs首次公开募股当中，除了一些真正优质的REITs，也可能有不少劣质的REITs鱼目混珠。投资者应该更挑剔一些，不要急于因为其提供的初始收益率而冲动行事。由一个没有经验的管理团队所运营的、位于不同地区的、属于不同类型的物业组合，不会成就一只优良的REIT，无论其回报率是多少。

REITs如何发展在很大程度上取决于投资者的行为。投资者应该为了自己的利益去了解不同REITs的基本面和业绩，而不是对整个资产类别一概而论地做出决策。不同REITs在质量上的区别，与不同类型股票之间的区别相当。

尽管有各种各样的挑战，我相信REITs最好的日子仍未到来，只要投资者逐渐对这一资产类别具有更成熟的认识，并开始体会到REITs产生稳定现金流的能力，以及旗下物业的质量。优质的REITs将是令人垂涎的投资交易，具有强大的溢价性。而不良的REITs将在很大的折扣下进行交易，并在份额持有人施加的压力下清偿资产，分配收益，最终完全消失。随着时间的推移，我们还可以看到业绩不佳的REITs管理层在压力之下被更好的团队所取代。

REITs的管理模式也很可能会被调整，以让管理层和份额持有人的利益更加一致。所有这些变化都将有助于新加坡REITs行业向更加健康的方向发展，并增强REITs的长期投资吸引力。